Jakarta, TR – Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) menyelaraskan proses peralihan hak atas tanah melalui layanan Peralihan Hak Terintegrasi (PERINTIS).
Layanan ini menargetkan penyelesaian peralihan hak atas tanah paling lama 10 hari. Kebijakan tersebut bertujuan memberi kepastian waktu kepada masyarakat.
Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah (Dirjen PHPT) Kementerian ATR/BPN, Asnaedi, menjelaskan proses peralihan hak melibatkan empat simpul.
Keempatnya mencakup penjual dan pembeli, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), pemerintah daerah melalui unit pendapatan daerah, serta Kantor Pertanahan (Kantah).
“Ada empat simpul yang menyebabkan adanya perbedaan persepsi antara BPN dengan masyarakat. BPN menilai durasi (proses peralihan hak, red) itu dimulai dari pembayaran Surat Perintah Setor (SPS), sementara masyarakat menghitung setelah mereka melakukan transaksi. Kalau dibuat mulai dari transaksi, berarti ada beberapa komponen yang terlibat di dalamnya,” terang Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah (Dirjen PHPT), Asnaedi, saat ditemui di Kementerian ATR/BPN, Jakarta, Jumat (28/08/2026).
Menurut Asnaedi, perbedaan persepsi tersebut dapat memengaruhi pemahaman masyarakat mengenai lama proses peralihan hak.
Karena itu, Kementerian ATR/BPN menata seluruh tahapan agar setiap pihak memahami waktu dan tanggung jawab masing-masing.
Kementerian ATR/BPN lebih dulu meneliti empat simpul dalam proses peralihan hak. Pemerintah kemudian menyusun langkah untuk mempercepat pelayanan.
Pembenahan dimulai sebelum permohonan masuk ke Kantah. PPAT juga perlu memastikan kesiapan penjual dan pembeli sebelum melakukan pengecekan berkas.
“Pada saat pengecekan berkas awal, PPAT baru boleh atau baru melaksanakan pengecekan apabila, pertama, penjual dan pembeli sudah menyatakan kesiapannya untuk hadir pada saat penandatanganan akta. Kedua, perlu dibuat pernyataan bahwa PPAT baru melaksanakan pengecekan apabila penjual dan pembeli sudah mengetahui biaya yang harus mereka bayarkan. Jadi, penjual dan pembeli sudah memahami seluruh proses dan mengetahui bahwa setelah pengecekan masih ada tahapan yang harus dilanjutkan,” jelas Asnaedi.
Tahapan tersebut bertujuan agar penjual dan pembeli memahami seluruh proses sejak awal. Dengan begitu, proses tidak terhenti karena kesiapan para pihak atau persoalan biaya.
Setelah pengecekan berkas selesai, pembeli mengajukan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) kepada pemerintah daerah.
Pada tahap yang sama, penjual melakukan pembayaran Pajak Penghasilan (PPh).
“Setelah masuk ke Bapenda, tiga hari batas waktu yang kita berikan untuk mereka nyatakan oke atau tidak untuk pembayaran BPHTB-nya. Biasanya kode billing yang berlaku untuk pembayaran BPHTB itu 14 hari, tapi kalau mau proses Peralihan Hak-nya selesai dalam waktu 10 hari, maka para pihak yang tadi harus membayarkan pajaknya di hari pertama,” terang Dirjen PHPT.
Kementerian ATR/BPN juga menerapkan mekanisme fiktif positif pada tahap validasi BPHTB oleh pemerintah daerah.
Mekanisme ini memungkinkan proses berlanjut jika pemeriksaan belum selesai dalam batas waktu yang ditentukan.
Setelah validasi BPHTB selesai, penjual dan pembeli melakukan penandatanganan dalam waktu dua hari. PPAT kemudian melaporkan akta tersebut.
Kantah selanjutnya melakukan verifikasi berkas dengan batas waktu maksimal tiga hari.
Akta yang sudah terverifikasi kemudian masuk ke tahap penerbitan tagihan PNBP atau SPS. Pemohon wajib membayar PNBP dalam waktu satu hari.
Pada hari yang sama, PPAT juga menyerahkan dokumen fisik kepada Kantah.
Setelah pembayaran terverifikasi, Kantah mencatat peralihan hak dan menerbitkan sertipikat dalam waktu dua hari kerja.
Masyarakat dapat mengecek status sertipikat melalui brangkas elektronik Sentuh Tanahku.
PERINTIS Mulai Berlaku di 17 Kantah
Asnaedi mengatakan Kantah menerapkan dua mekanisme untuk menjaga kecepatan pelayanan.
“Di Kantah kami menerapkan dua mekanisme. Pertama, prinsip first in, first out, berkas yang lebih dahulu masuk akan lebih dahulu diperiksa. Kedua, mekanisme fiktif positif. Apabila dalam tiga hari berkas belum dilakukan pemeriksaan, maka proses dilanjutkan dengan penerbitan SPS. Setelah SPS diterbitkan, pembayaran harus dilakukan pada hari yang sama. Demikian pula dengan penyerahan dokumen fisik yang harus dilakukan pada hari yang sama,” ungkap Asnaedi.
Layanan Peralihan Hak Terintegrasi dengan target penyelesaian paling lama 10 hari kini berlaku pada 17 Kantah.
Kementerian ATR/BPN berharap penerapan PERINTIS dapat mengurangi perbedaan persepsi mengenai waktu layanan.
“Kalau ini kita lakukan semuanya, maka 10 hari itu sama yang kita rasakan dengan apa yang dirasakan masyarakat tidak akan terjadi perbedaan,” pungkas Asnaedi. (LS/FA)
